우리나라의 건축규제사항들은 대부분 건축물의 용도나 규모에 따라 적용되어지는 경우가 매우 많습니다.,
그렇기 때문에 건축물을 용도에 따라 분류하고 관리하는 것은 매우 중요하며, 이를 위한 근간이 되어지는 건축물의 용도변경 또한 매우 중요한 일이라고 볼 수 있습니다.
건축물의 용도변경이란
건축허가나 사용승인을 받은 기존의 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말하는데,
28개의 용도별 건축물의 종류가 포함되어진 시설군을 기준으로 상위 시설군으로 변경을 허가, 하위 시설군으로 변경을 신고라고 합니다.
건축물 용도변경을 하기전에 알아두어야 할 사항이 있습니다.
건축물의 용도변경을 하기 위해서는 먼저 건축물의 용도별 종류와 시설군에 대해서 알아야 합니다.
건축법은 건축물의 용도별로 구분하여 대분류인 '시설군'과 각각의 시설군에 속하는 소분류인 '용도'로 정리하여 정의하고 있습니다.
건축법상 건축물은 위의 표에서와 같이 총 9개의 시설군으로 나누어지며, 각각의 시설군에 속하는 용도를 모두 합하면 총 28개입니다.
9개의 시설군은 다음과 같습니다.
(1) 자동차 관련 시설군
(2) 산업 시설군
(3) 전기, 통신 시설군
(4) 문화집회 시설군
(5) 영업 시설군
(6) 교육 및 복지 시설군
(7) 근린생활 시설군
(8) 주거업무 시설군
(9) 그 밖의 시설군
9개의 대분류 시설군에 속하는 건축물의 종류를 구조와 이용 목적 및 형태별로 다시 한 번 분류하여 '용도'라 칭하는 소분류가 있습니다.
이와 같이 건축물을 28개의 용도로 구분하여 관리하는 이유는
용도별로 건축물을 관리하고, 용도변경 절차를 체계적으로 운영하기 위함입니다.
허가 사항
하위 시설군에서 상위 시설군으로의 변경
특별도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 허가가 필요한 용도변경으로 업무시설에서 근린생활시설 (휴게음식점, 일반 음식점)로 변경이나 근린생활시설에서 노유자시설 (어린이집) 등이 있습니다.
신고 사항
상위시설군에서 하위시설군으로의 변경
특별도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 신고가 필요한 용도변경으로 판매시설에서 근린생활시설 (휴게음식점, 일반음식점)으로 변경이나 근린생활시설에서 업무시설로 변경 등이 있습니다.
건축물대장 기재사항 변경
같은 시설군안에서의 건축물의 용도변경을 하는 경우에는 특별도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 기재내용의 변경을 신청하며 1종근린생활시설에서 2종근린생활시설로 변경이나 영업시설군 중 숙박시설-여관을 숙박시설-고시원으로 변경하는 경우 등이 있습니다.
관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위내에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 상호간의 용도를 변경하는 경우에는 건축물의 용도변경 없이도 사용이 가능합니다.
예로 제1종 근린생활시설-슈퍼마켓을 제21종 근린생활시설-일반음식점으로 변경하는 경우가 해당됩니다.
다만, 제1종 근린생활시설을 제2종 근린생활시설 중에서 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원 등으로 변경하는 경우에는 건축물 용도변경 절차가 따로 필요합니다.
용도변경 행정처리 과정에는 반드시 건축사의 날인이 필요하며,
건축사사무소에서는 용도변경과 관련된 행정절차를 비전문가인 일반인들을 대신하여 처리하고 있습니다.
건축물 용도변경 이후 사용승인 절차
건축물의 사용승인 대상은 건축물의 용도를 다른 시설군으로 변경하는 용도변경시 신고나 허가대상으로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100㎡ 이상인 경우에는 건축물의 사용승인을 받아야 합니다.
건축물의 용도변경 사용승인의 절차는 사용승인 신청서와 공사완료도서를 해당 지자체장에게 제출하여야합니다.
용도변경 전체 일정
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